Comprar um imóvel já é muitas vezes um processo que gera ansiedade e insegurança, em especial se esse imóvel está localizado fora do seu país de nacionalidade, em que as regras e legislação são diferentes.
Por isso, é muito importante que nesse momento o comprador tenha o apoio jurídico de um advogado com conhecimento em Direito Imobiliário e experiência em processos de compra e venda de imóveis.
Mas, você sabe qual a função de um advogado neste momento tão importante?
Abaixo, iremos detalhar como é realizada a aquisição de um imóvel em Portugal, e a importância de uma assessoria jurídica nestas situações.
O papel do advogado no processo de aquisição de imóvel
De início, saiba que é o advogado quem representa seus interesses legais, como comprador.
Este profissional deverá estar habilitado a exercer a profissão em Portugal, ou seja, possuir inscrição ativa na Ordem dos Advogados Portugueses.
É da responsabilidade desse profissional a verificação de todas as informações relacionadas ao imóvel: taxas, hipotecas existentes, dívidas que porventura existam em nome não apenas do imóvel isolado, mas do condomínio ao qual este pertença (se for o caso).
Deverá o advogado analisar a Caderneta Predial do imóvel a ser adquirido, a sua Certidão de Registro Predial, a Licença de Habitação, a Ficha Técnica e o seu Certificado Energético.
Irá ainda confirmar com a Autoridade Tributária e Aduaneira (Setor de Finanças) que todo o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) foi pago.
Também pesquisará se há hipotecas que recaiam sobre o imóvel, credores ou mesmo se não existe lista preferencial de aquisição deste imóvel, caso quando o proprietário ao vender seu bem deve primeiro oferecê-lo a um possível comprador preferencial previsto em lei.
Se o imóvel for detido por uma empresa, deverá também verificar a sua Certidão do Registo Comercial.
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O advogado também deve ser responsável por redigir o contrato de promessa compra e venda, conhecido como CPCV, e organizar/orientar/providenciar toda a documentação necessária para realizar a escritura.
A razão pela qual aconselhamos a intervenção de um advogado contratado por si para a sua representação individual no processo deve-se ao fato de que este profissional irá zelar especialmente pelos seus interesses.
O notário em Portugal tem papel isento, ou seja, não trabalha em prol dos interesses nem do comprador nem do vendedor.
Resumindo, o advogado em Portugal tem a responsabilidade legal sobre si como comprador.
Além de verificar se a documentação da propriedade se encontra legalizada, averigua também quem é/são o(s) proprietário(s) e se existe alguma hipoteca ou outra dívida sobre a mesma.
Caso não seja detetado, corre o risco de assumir uma dívida ou hipoteca do vendedor.
Todos esses registos estão acessíveis on-line para os advogados, o que significa que eles têm acesso às informações atualizadas sempre que solicitadas.
O advogado deve também verificar as atas e documentos financeiros do condomínio.
Caso seja um novo projeto de construção, esse profissional deve verificar a licença de construção e a solvência do vendedor.
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É muito importante que esteja sempre em comunicação com o seu advogado, para que nenhuma informação importante seja perdida.
Além disso, é sempre possível passar uma procuração ao seu advogado, mesmo que você não esteja em Portugal.
Esta procuração permite que ele assine o contrato de promessa compra e venda para que você não precise estar em Portugal.
Da mesma forma, o advogado poderá assinar também em seu nome a escritura, se for de seu interesse ou necessidade.
Uma procuração permite ainda ao advogado agir em seu nome, após a compra, para requerer a ligação à água, gás e eletricidade na sua nova propriedade.
Cuidados antes de adquirir um imóvel em Portugal
Providenciar um Número de Identificação Fiscal – NIF
Antes de comprar um imóvel em Portugal (ou mesmo para abrir uma conta bancária), precisará de um número fiscal (Número Fiscal de Contribuinte).
Este documento pode ser requerido e recebido em uma Repartição de Finanças localizada em território português.
Será necessário fornecer um documento de identificação (título de residência/cartão de residência ou passaporte válido).
Deverá também apresentar um endereço em Portugal.
Este será utilizado pela Administração Fiscal para localizá-lo e enviar as notificações relativas à sua “vida” tributária em Portugal.
Se não tem um endereço português, é necessário que possua um Representante Fiscal.
Este Representante pode ser seu próprio advogado, caso ele possua residência fiscal em território português.
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Abrir uma conta bancária em Portugal
De posse do NIF, deverá então providenciar a abertura de uma conta bancária em Portugal.
Para tanto, além do NIF, precisará apresentar seu documento de identificação e um comprovante de morada.
Alguns bancos exigem, ainda, uma quantia mínima a ser depositada no ato de abertura da conta.
Caso não possa realizar a abertura dessa conta bancária em pessoa, alguns bancos aceitam abrir conta através de procuração.
Este ato também poderá ser executado pelo advogado que contratar para realizar sua assessoria jurídico-imobiliária.
Escolha uma Imobiliária devidamente licenciada
É possível realizar a aquisição de imóvel entre as partes em a intervenção de intermediários.
Contudo, fica sujeito a sofrer omissão de informações quanto ao imóvel ou precisar solucionar questões referentes ao mesmo por conta própria, sem auxílio especializado.
Assim, contar não só com o apoio jurídico, mas também a mediação de uma imobiliária licenciada (identificadas por um número AMI) é sempre um caminho mais seguro e tranquilo.
Pesquisar bastante
Escolhida a imobiliária, chegou o momento de buscar seu imóvel.
A pesquisa pelo local mais apropriado muitas vezes é prazerosa e empolgante, mas pode também causar algum stress, em especial se ainda não reside em território português.
Nesse momento, já poderá contar com o apoio do advogado, através da assessoria jurídico-imobiliária.
Com uma procuração concedida por si, este profissional poderá representá-lo junto a um mediador imobiliário e/ou ao proprietário dos imóveis.
Irá analisar pessoalmente as condições do local escolhido por si, ou até mesmo fazer a busca em seu nome junto a uma imobiliária, sempre considerando todos os critérios estabelecidos por seu cliente.
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Já encontrou seu imóvel. Quais os passos seguintes?
Verificar a “história” do imóvel
A partir do momento que decidir qual o imóvel irá de fato adquirir, e caso sua proposta de compra seja aceita, chegou o momento de verificar toda a documentação referente ao bem.
A assessoria jurídico-imobiliária de advogado neste momento é imprescindível.
Este profissional irá verificar todos os documentos vinculados ao imóvel.
Fará também pesquisa sobre a situação de habitabilidade, tributária e registral deste local, do condomínio do qual faça parte (se for o caso), e até mesmo dos antigos proprietários e construtora responsável.
Isto evitará que acabe por contrair dívidas associadas, ou mesmo se comprometer a comprar um bem que não possui condições de habitação ou tem problemas quanto à documentação/registro nos órgãos responsáveis.
Formalizar um Contrato Promessa de Compra e Venda
Ultrapassada a etapa anterior, estando tudo de acordo com o imóvel, o próximo passo indicado é a formalização de um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPDV).
Neste documento, você irá se comprometer a comprar o imóvel, e o proprietário a vendê-lo a si pelo valor e dentro do prazo acordados.
Neste momento, em geral deverá pagar um sinal (entre 10% e 20% do preço de compra) e definir uma data (até 6 meses) para concluir a compra.
Este contrato deve ser assinado pelo comprador e pelo vendedor, ou por seus procuradores devidamente qualificados para o ato.
Ou seja, caso não possa estar presente, poderá contar com seu advogado contratado a prestar a assessoria jurídico-imobiliária.
Ainda, o CPCV deve fazer referência aos documentos legais e detalhar os termos em que a transação será concluída e as condições da venda.
A lei portuguesa protege ambas as partes: se o comprador desistir da compra após assinatura do CPCV, pode perder o valor do sinal.
Já se o vendedor decidir não cumprir com esse contrato, terá que devolver o dobro do valor do sinal ao comprador, ou pode ser forçado a concluir a venda.
Não é obrigatório que o contrato seja elaborado por um advogado, mas é o recomendável.
Caso não seja elaborado pelo advogado contratado por si para a assessoria jurídico-imobiliária, indicamos que antes da assinatura esse profissional analise esse documento.
Regularizar o pagamento dos tributos e valores vinculados ao imóvel
Entre a assinatura do CPCV e a Escritura do Imóvel, o promitente comprador deverá pagar o IMT – Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis.
O IMT tem de ser pago antes do momento da escritura (com exceção para os imóveis isentos deste tributo).
Concluir a Venda através da formalização da Escritura Pública de Compra e Venda
Para completar a compra, todas as partes envolvidas deverão se dirigir a um órgão competente para a formalização da Escritura Pública de Compra e Venda.
Caso esteja impossibilitado, poderá ser representado por seu advogado mediante procuração específica.
Mesmo que possa ir pessoalmente, o acompanhamento do advogado que lhe presta a assessoria jurídico-imobiliária é altamente recomendado.
Lembramos que o ato de assinatura da escritura deve ser previamente agendado no órgão onde será realizado.
Esse agendamento pode ser realizado pela imobiliária ou o proprietário, o comprador ou seu advogado.
A Escritura de Compra e Venda deverá ser lida e assinada por todos.
Neste momento, o valor restante do preço de compra deve ser pago.
A partir daí o imóvel passará à sua propriedade.
Em geral, quando feito em sistema de “Casa Pronta” ou Conservatória de Registo Predial, a mudança de titularidade do imóvel para fins fiscais é registrada automaticamente no sistema da Autoridade Tributária e Aduaneira.
Mas, para evitar contratempos, aconselhamos que verifique em uma semana após a aquisição do imóvel se esse registro foi de fato realizado.
Esta verificação também poderá ser feita pelo seu advogado.
Agora que já sabe tanto a importância de uma assessoria jurídico-imobiliária prestada por um advogado como o passo a passo básico para a aquisição de um imóvel em Portugal, ficou mais claro como se dá esse processo.
O mais importante é ao decidir comprar um terreno, casa ou apartamento, que esse momento venha acompanhado de segurança e tranquilidade.
Assim, o objetivo é que seja uma fase livre o máximo possível de stress para que possa aproveitar a alegria de ter uma nova morada.
By Martins & Oliveira - Sociedade de Advogados
